Rủi ro khi mua nhà, đất thông qua vi bằng
Trong những năm gần đây, hình thức mua bán nhà, đất thông qua vi bằng được nhiều người lựa chọn do thủ tục nhanh gọn và chi phí thấp. Tuy nhiên, không phải mọi giao dịch bằng vi bằng đều được pháp luật công nhận giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều tranh chấp và rủi ro pháp lý cho người mua. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý của vi bằng cũng như những hệ quả có thể phát sinh là điều cần thiết để hạn chế nguy cơ mất tiền, mất quyền lợi khi tham gia giao dịch nhà đất.
- Vi bằng là gì? Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là gì?
Vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định, kèm theo vi bằng sẽ bao gồm những hình ảnh, video trong quá trình xác lập vi bằng. Còn Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là việc các bên trong gia dịch mua bán xác lập với nhau bằng văn bản được gọi là vi bằng do Thừa phát lại lập và ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà đất sai đó sẽ được Thừa phát lại đóng dấu. Vi bằng mua bán trên chỉ là nguồn chứng cư khi các bên xảy ra tranh chấp tại Tòa.
Tóm lại, việc mua bán qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động mua bán trước sự chứng kiến của Thừa phát lại và được Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu, trong vi bằng sẽ ghi nhận ngày tháng đó, tại địa điểm có các bên có liên quan có sự thảo luận, cam kết việc mua bán. Do vậy, việc mua bán nhà đất này sẽ không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo pháp luật quy định đồng nghĩa với việc vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.
- Mua bắn nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?
Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý, đây chỉ là hình thức lách luật, cỏ thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp do văn bản đó không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015và Luật Đất đai 2024 cụ thể: Giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụnh đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.
Đối với điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Có giấy chứng nhận, Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố trên mới đúng theo quy định của pháp luật.
Việc vi bằng không có giá trị còn thể hiện ở chỗ:
– Vi bằng này chỉ là một trong những nguồn chứng cứ giữa các bên khi tranh chấp và vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
– Vi bằng không phải do Thừa phát lại công chứng mà chỉ là văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại vì bản chất Thừa phát lại không có quyền công chứng, chứng thực. Mà để việc mua bán chuyển nhượng tuân thủ đúng thì phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất.
Như đã nói ở trên, vi bằng không có giá trị pháp lý nên những giao dịch bătý buộc phải công chứng, chứng thực hoặc ảnh hưởng và rủi ro lớn đối với các bên tham gia giao dịch thì không nên lập vi bằng giao dịch đó, mà chỉ những trường hợp sau đây nên được lập vi bằng:
– Xác nhận về tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình;
– Xác nhận tình trạng nhà nhà đất bị lấn chiếm;
– Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái với quy định của pháp luật;
– Xác nhận tình trạng tài sản trước ly hôn hoặc thừa kế.
– Xác nhân về tình trạng công trình khi nghiệm thu.
– Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND theo quy định của pháp luật.
- Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng.
Đầu tiên, khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng, người mua không thể sang tên Số đỏ theo Điêu 27, Luật Đất đai 2024. Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ. Nghĩa là, nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đó.
5. Rủi ro khi mua nhà không có Sổ đỏ qua vi bằng.
Trước tiên, mua bán nhà đất không có giấy tờ, bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp; không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro này.
Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.
Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Có thể thấy, việc mua nhà, đất thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà người mua cần đặc biệt lưu ý. Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Vì vậy, trước khi giao dịch, người dân nên tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản, kiểm tra quy hoạch và thực hiện đầy đủ thủ tục theo đúng quy định để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc thận trọng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình mua bán nhà đất diễn ra an toàn, minh bạch và ổn định lâu dài.
