Nhu cầu tài chính khi mua bất động sản không hề nhỏ. Trong khi không phải ai cũng có đủ khả năng để thanh toán toàn bộ số tiền đó. Lúc này, các kênh vay vốn ngân hàng lại là sự lựa chọn ưu tiên để hỗ trợ tài chính cho các nhà đầu tư hay người mua với nhu cầu để ở. Tuy nhiên, về lựa hình thức giải ngân của ngân hàng đâu mới là sự lựa chọn tối ưu. Ưu nhược điểm của hai hình thức phổ biến khi vay mua nhà là gì?
Giải ngân là hình thức ngân hàng giải quyết hợp đồng vay vốn của khách hàng. Đây là thuật ngữ phổ biến sử dụng trong ngân hàng và có hai hình thức giải ngân: Giải ngân phong tỏa và giải ngân không phong tỏa. Mỗi hình thức giải ngân đều có ưu nhược điểm riêng.
Về giải ngân phong tỏa
Giải ngân phong tỏa là hình thức được áp dụng khi vay tiền ngân hàng để mua nhà nhưng ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền đó cho đến khi có sổ đỏ và người vay sẽ phải thế chấp quyền sử dụng nhà đất cho ngân hàng thì số tiền đó mới có thể sử dụng.
Cụ thể như sau: Khi muốn vay tiền mua nhà, khách hàng sẽ đến ngân hàng làm thủ tục. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, khách hàng sẽ phải thanh toán vốn tự có cho bên bán. Sau đó, khách hàng và bên bán tiến hành thủ tục công chứng mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất. Khi công chứng xong thì đem hợp đồng đến cho ngân hàng và hoàn thành các thủ tục còn lại. Ngân hàng sẽ giải ngân số tiền khách hàng đề nghị vay và chuyển tiền đó sang tài khoản của bên bán. Nhưng bên bán chưa thể sử dụng số tiền đó (hiện đang bị phong tỏa). Chỉ khi khách hàng làm xong thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền, sau đó công chứng thế chấp quyền sử dụng nhà đất cho ngân hàng thì số tiền của bên bán mới sử dụng được.
Ưu điểm
Đây là hình thức an toàn với cả người vay lẫn ngân hàng.
Đối với người vay: Với tình trạng lừa đảo đất đai rầm rộ như hiện nay, thì việc vay tiền theo hình thức phong tỏa cũng là cách để người vay đảm bảo mình bỏ tiền ra và mua được nhà đất thật sự, mình được đứng tên thật sự. Chỉ khi giao dịch hoàn toàn thành công, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất thì số tiền ngân hàng giải ngân mới có thể sử dụng được. Trường hợp này tránh hoàn toàn rủi ro lừa đảo đến từ bên bán.
Đối với ngân hàng: Mặc dù tiền đã được giải ngân nhưng còn phong tỏa, chỉ khi nào chắc chắn người vay thế chấp quyền sử dụng nhà đất thì mới phong tỏa để đảm bảo không có bất cứ sai sót nào xảy ra. Với ngân hàng đây là điều kiện cơ bản để tránh nợ xấu phát sinh.
Nhược điểm
Không phải người bán nào cũng đồng ý với cách nhận tiền bị phong tỏa. Đa số người bán thích “tiền trao cháo múc”, tiền mặt cầm liền tay chứ không phải là chờ đợi tiền từ ngân hàng và đợi đến khi được giải tỏa mới được sử dụng. Do đó, muốn sử dụng hình thức giải ngân không phong tỏa, người vay trước hết phải thuyết phục được người bán rồi mới đến ngân hàng làm hồ sơ vay tiền.
Về giải ngân không phong tỏa
Về cách thức, điểm khác nhau cơ bản giữa hai hình thức này là ngân hàng không phong tỏa số tiền đã gửi cho bên bán nhà, mà bên bán nhà có thể rút ra và sử dụng.
Khi công chứng hợp đồng mua bán xong, khách hàng cung cấp hợp đồng đó cho ngân hàng và hoàn tất các thủ tục còn lại thì ngân hàng sẽ giải ngân số tiền đề nghị vay. Số tiền đó cũng sẽ được chuyển cho bên bán, nhưng khác ở chỗ là người bán có thể rút ra và sử dụng. Sau đó khách hàng sẽ làm thủ tục sang tên và công chứng thế chấp tài sản đó cho ngân hàng.
Ưu điểm:
Nhanh chóng đối với người bán: Thông thường, người bán sẽ mong muốn được nhận tiền và có thể sử dụng số tiền đó ngay lập tức. Đây là hình thức vay vốn mà bên bán mong muốn nhất
Nhược điểm:
Bởi tính rủi ro cao nên hình thức giải ngân này không được khuyến khích và áp dụng nhiều.
Thông thường, giải ngân không phong tỏa chỉ áp dụng với một số chi nhánh, ngân hàng và đối với khoản vay nhỏ, vì nó hàm chứa rất nhiều rủi ro với ngân hàng. Chưa kể đến, một số ngân hàng còn yêu cầu xác minh khả năng sang tên mới được giải ngân, khách hàng có thể phải đóng thêm một số khoản phí khác.
Xem thêm:
