Với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai hình thức cọc giữ chỗ không còn xa lạ. Mặc dù được sử dụng phổ biến nhưng liệu loại hợp đồng đặt cọc giữ chỗ có thực sự đúng theo quy định pháp luật?
Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là gì?
Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là văn thỏa thuận giữa chủ đầu tư với cá nhân/tổ chức về việc đặt cọc giữ chỗ trong đó bên mua chuyển cho bên bán một khoản tiền giữ chỗ theo thỏa thuận, bên bán cam kết ưu tiên bán cho bên đặt cọc giữ chỗ nhà/căn hộ theo thỏa thuận của các bên.
Hiện tại Bộ luật dân sự không quy định về hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và cũng không có quy định rõ ràng nào của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo quan điểm của nhiều người, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ dựa trên sự thỏa thuận của các bên và không trái với nội dung quy định của Bộ luật dân sự thì hoàn toàn có hiệu lực. Đồng thời, bản chất hợp đồng giữ chỗ được chủ đầu tư hứa hẹn về việc giữ căn hộ view đẹp, với giá ngoại giao và những chính sách bán hàng “không chính thức” đầy hứa hẹn. Trước những lợi ích và cam kết của chủ đầu tư, khách hàng dễ dàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không ngần ngại mặc dù dự án chưa đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật.
Xét về mặt pháp lý, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với đối tượng là bất động sản hình thành trong tương lai, nếu bất động sản chưa đủ điều kiện bán thì đối tượng hợp đồng hoàn toàn không tồn tại. Khi này bản chất hợp đồng đặt cọc không được xác lập, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không được pháp luật công nhận, có thể sẽ bị tuyên vô hiệu.
Tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ
– Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc “kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định” và “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”
– Căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:
“2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”
– Căn cứ Điều 69 Luật nhà ở hướng dẫn chi tiết tại điều Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn thì phải “ có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.”
Như vậy, có thể hiểu việc chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là hình thức huy động vốn trái phép. Khi bất động sản chưa đủ điều kiện bán, việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không chỉ trái với quy định pháp luật, còn đem lại nhiều rủi ro cho khách hàng. Đặc biệt những hứa hẹn đặt cọc càng sớm giá càng rẻ khiến cơ sở pháp lý đảm bảo cho số tiền khách hàng bỏ ra càng mong manh hơn.
Xem thêm:
