Hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự không còn xa lạ với mỗi chúng ta. Đây là một phương pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ tính chất pháp lý của hình thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng này. Trường hợp nào thì các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc không phải chịu phạt, hãy cùng Batdongsanantoan.vn tìm hiểu
1. Đặt cọc – biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc được hiểu như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 2 hình thức với mục đích khác nhau:
– Đặt cọc để đảm bảo giao kết:
– Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng:
Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện.
2. Trường hợp không chịu phạt cọc
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau:
– Đối với bên đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ mất tiền cọc.
– Đối với bên nhận đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên nhận đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ phải đưa lại số mình đã nhận, và đưa thêm 1 khoản tương đương, tức tổng cộng người nhận cọc phải đưa lại cho người đặt cọc 2 lần tiền cọc.
Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu thì các bên sẽ không phải chịu phạt cọc. Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:
- Người tham gia đặt cọc không có “năng lực hành vi dân sự”
- Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép
- Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông
- Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật
- Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Mặt khác, căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:
Việc chậm trễ thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan.
Chứng minh được đây không phải là trường hợp bên bị phạt cọc không muốn mua bán đất hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục dẫn đến không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì có khả năng không phải chịu phạt cọc.
Trên đây là bài viết tổng hợp bởi Batdongsanantoan.vn. Bài viết chỉ có giá trị tham khảo, để biết thêm thông tin chi tiết vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi. Với đội ngũ Luật sư bất động sản hàng đầu, chúng tôi cam kết mang đến khách hàng các dịch vụ pháp lý Bất động sản AN TOÀN – HIỆU QUẢ.
Liên hệ Luật sư: 0979 80 1111
Xem thêm:
