Doanh nghiệp thành lập mới ngày càng nhiều, cùng với đó nhu cầu đa dạng hóa hình thức góp vốn vào doanh nghiệp cũng cao hơn. Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập. Luật doanh nghiệp cũng quy định, tài sản góp vốn ngoài tiền còn có Quyền sử dụng đất. Khác với những tài sản khác, quyền sử dụng đất có tính đặc thù riêng. Vậy để góp vốn bằng nhà ở hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần lưu ý những điều gì?
I. Điều kiện góp vốn bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện chung về góp vốn bằng nhà ở
Chủ sở hữu và chủ đầu tư dự án xây dựng có quyền góp vốn bằng nhà ở để nhưng phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở tại Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:
– Là nhà ở có sẵn: Pháp luật Việt Nam không cho phép góp vốn bằng nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ được góp vốn nhà ở có sẵn. (Theo quy định tại Khoản 2 Điều 150 Luật Nhà ở 2014)
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung. Khi đó, họ cùng ký vào hợp đồng góp vốn bằng nhà ở hoặc có thể thỏa thuận bằng văn bản cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.
Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê
Chủ sở hữu nhà ổ đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước về góp vốn nhà bằng văn bản. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng thuê nhà với bên góp vốn, trừ khi có thỏa thuận khác.
Điều kiện về chủ thể
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân
Như vậy cho thấy pháp luật quy định về quyền góp vốn vào công ty bằng giá trị Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng góp vốn được mà cần đáp ứng được những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật đưa ra thì mới được công nhận và hợp pháp.
II. Thủ tục góp vốn:
Bước 1: Định giá tài sản
Đầu tiên phải định giá giá trị Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân muốn góp vốn vào công ty để xác định được phần vốn góp của chủ thể đó. Việc định giá này có thể tự người muốn góp vồ cùng với Hội đồng thành viên công ty hoặc Hội đồng cổ đông cùng thống nhất thỏa thuận định giá với nhau, đưa ra một mức phù hợp căn cứ trên cơ sở khung giá đất của nhà nước cũng như giá trị thực tế trên thị trường.
Trường hợp hai bên không thương lượng, thỏa thuận không định giá được thì các bên có thể thống nhất với nhau để thuê một Hội đồng định giá có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật thực hiện việc định giá tài sản. Việc định giá tài sản này phải được lập thành Biên bản kể cả các bên tự định gia hay thuê Hội đồng định giá để làm căn cứ cơ sở, tránh xảy ra tranh chấp cũng như xác định phần vốn góp của các thành viên. Khi các bên đều đồng ý với giá trị đất đã định giá và đều phải chịu trách nhiệm với kết quả định giá đó.
Bước 2: Ký kết hợp đồng góp vốn
Sau khi định giá tài sản thì bên góp vốn và bên nhận góp vốn sẽ tiến hành kí kết Hợp đồng góp vốn. Nội dung hợp đồng phải đảm bảo các nội dung theo quy định pháp luật tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Giá trị góp vốn
- Thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Hợp đồng góp vốn cần phải được công chứng chứng thực trừ trường hợp bên góp vốn cũng là 1 tổ chức có tư cách pháp nhân.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Giấy tờ thủ tục:
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
- Đối với chủ thể góp vốn phải có giấy tờ tùy thân kèm theo như chứng minh nhân dân (hộ chiếu…) bản sao có công chứng, chứng thực, sổ hộ khẩu của chủ thể góp vốn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Giấy ủy quyền nếu chủ thể không tự mình đi thực hiên được
- Đơn xin đăng kí biến động về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên của cá nhân tổ chức sang quyền sử dụng của công ty muốn góp vốn (đơn này sẽ có theo mẫu quy định)
- Bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính để kiểm tra cũng như đăng kí biến động vào sổ. Không dùng bản sao y đã công chứng, chứng thực riêng mà phải kèm bản chính.
- Hợp đồng góp vốn đã được công chứng, chứng thực trước đó, đối với hợp đồng góp vốn phải nộp hai bản chính.
Bên góp vốn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
III. Chấm dứt việc góp vốn bằng nhà ở
Việc góp vốn bằng nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Hết thời hạn góp vốn bằng nhà ở;
– Một bên hoặc các bên đề nghị chấm dứt theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
– Bên góp vốn bằng nhà ở trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị phá sản, giải thể;
– Cá nhân góp vốn bằng nhà ở lâm vào một trong các trường hợp sau: Chết hoặc bị tuyên bố là đã chết/ Bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự/ Bị cấm hoạt động trong lĩnh vực liên quan tơi hợp đồng mà người đó đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi mà hợp đồng phải do cá nhân đó thực hiện;
– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
XEM THÊM:
