Kiến thức pháp lý được coi là một trong những yếu tố mà bất kỳ ai cũng cần phải nắm bắt được. Không chỉ được áp dụng trong những lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, xây dựng đời sống văn hóa xã hội mà đó còn là những giao dịch từ nhỏ đến lớn. Trong đó lĩnh vực bất động sản được coi là vô cùng phổ biến và mang giá trị cao nhưng lại chưa được nhiều người quan tâm đến vấn đề pháp lý trong đó. Đặc biệt là hợp đồng mua bán. Do thiếu kiến thức pháp lý mà chủ đầu tư/người bán có nhiều bẫy câu chữ dẫn đến người mua hiểu sai bản chất và có thể mất tiền oan bất cứ lúc nào.
Batdongsanantoan.vn tổng hợp và chia sẻ những bây câu chữ khi ký hợp đồng mua bán bất động sản – Những sai lầm thường gặp cần tránh mắc phải kẻo mất tiền oan.
Thứ nhất, liên quan đến giá bán bất động sản, đặc biệt với các căn hộ chung cư, biệt thự liền kề, shophouse…
Giá bán bất động sản thường bao gồm Giá trị xây dựng + Giá trị quyền sử dụng đất (sở hữu riêng) + Thuế VAT + Kinh phí bảo trì + Phí bảo lãnh (Nếu có)… Tuy nhiên giá bán chủ đầu tư rao bán hoặc thông tin môi giới cung cấp có thể không đầy đủ khiến khách hàng hiểu nhầm. Giá trị trên hợp đồng đã bao gồm những khoản thuế, kinh phí khác hay chưa? Nhiều khách hàng thấy giá rao bán rẻ nên vội vàng ký hợp đồng mua bán mà không kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng dễ dẫn đến tưởng rẻ mà đắt.
Tương tự với phần đất thổ cư, nhà thổ cư, theo quy định pháp luật khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế đất phi nông nghiệp. Các chi phí này thông thường bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, khi không có sự thỏa thuận rõ ràng từ trước mà 1 bên đơn phương đưa vào hợp đồng mua bán. Bên còn lại không đọc lại kỹ càng cũng có thể dẫn đến những bất đồng về giá, chi phí thuế…
Thứ hai, quy định về diện tích không rõ ràng.
Có nhiều khách hàng không phân biệt rõ ràng diện tích tim tường và diện tích thông thủy trong khi cách đo cũng như thông số của chúng khác hoàn toàn nhau. Chính vì lẽ đó nhiều chủ đầu tư sử dụng cụm từ “Diện tích căn hộ” trong hợp đồng mua bán sẽ dễ gây nhầm lẫn và thiệt thòi cho khách hàng. Nếu như diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế, diện tích căn hộ theo những nơi mà nước có thể lan tỏa, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Thì diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường, bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
Như vậy rõ ràng nếu so sánh diện tích tim tường sẽ lớn hơn diện tích thông thủy. Nhiều Chủ đầu tư tính diện tích căn hộ theo diện tích tim tường nhằm tăng diện tích, giảm đơn giá bán thu hút khách hàng hơn. Tuy nhiên, khi diện tích trên hợp đồng mua bán cao hơn sẽ kéo theo những chi phí phát sinh (tính theo diện tích) lớn hơn. Đây rõ ràng là điều bất lợi cho khách hàng.
Thứ ba, bẫy quy định phạt chậm trả.
Với hợp đồng kinh doanh thương mại, điều khoản này là điều khoản tiên quyết nhằm ràng buộc nghĩa vụ thanh toán của các bên. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng mua bán bất động sản lợi dụng điều này có thể gài gắm những con số tưởng chừng nhỏ nhưng vô cùng bất lợi cho người mua.
Ví dụ như: “Bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà/đất cho bên mua trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền. Trường hợp quá hạn, bên bán phải trả cho bên mua tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên bán chọn. Trường hợp bên mua quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên sẽ bị phạt 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán”.
Thoạt đầu 0,1%/ngày rất nhỏ, nhưng nếu kéo dài thời gian con số này sẽ lên đến 36%/năm. Với đặc thù giá trị hợp đồng thường lớn và rất lớn, con số này không hề nhỏ và cũng là những bất lợi cho bên Mua – Bên có nghĩa vụ thanh toán.
Trường hợp này, để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên, bên bán bên mua nên đặt tỷ lệ lãi chậm trả theo lãi suất ngân hàng cố định hoặc ngân hàng Nhà nước để vừa đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vừa đảm bảo được mức lãi suất hợp lý.
Trên đây là một số lưu ý khi ký hợp đồng mua bán khách hàng cần chú ý. Câu từ trong hợp đồng nếu có nhiều cách hiểu hoặc gài gắm những thuật ngữ không rõ ràng có thể dẫn đến quá trình thực hiện hợp đồng gặp nhiều vướng mắc. Để tránh những tranh chấp xuất phát từ nội dung hợp đồng mua bán, hai bên cùng thảo thuận và đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng này.
Xem thêm:
