Pháp luật đất đai hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất. Không ít người muốn tặng cho đất, tài sản gắn liền với đất cho con/cháu của mình dù chúng chưa thành niên. Để thực hiện được mong muốn này, người sử dụng đất cần đáp ứng đủ các điều kiện và tuân theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
Độ tuổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong Luật đất đai 2013 không xác định về việc người bao nhiêu tuổi sẽ được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ theo Bộ luật dân sự 2015 quy định về độ tuổi của người thành niên và người có đủ năng lực hành vi dân sự như sau:
“Điều 20. Người thành niên
- Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên.
- Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này.
Điều 21. Người chưa thành niên
- Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, người từ đủ 18 tuổi trở lên sẽ có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường người nhận tặng cho quyền sử dụng đất chưa đủ 18 tuổi, sẽ được xác định là người chưa thành niên. Do vậy, trong giao dịch dân sự sẽ cần phải có người đại diện theo pháp luật theo đúng quy định của pháp luật dân sự.
Người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên
Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định các trường hợp người đại diện theo pháp luật như sau:
“1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
- Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
- Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
- Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.”
Như vậy, theo pháp luật hiện hành, cha mẹ đều có thể là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên.
Tuy nhiên, một cá nhân không thể tham gia một giao dịch dân sự với nhiều tư cách pháp lý: vừa là bên tặng cho, vừa là người đại diện cho bên nhận tặng cho bởi theo quy định tại Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự: “ Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Vì lý do trên, khi tặng cho quyền sử dụng đất cho con chưa thành niên sẽ cần thông qua người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên đó. Với trường hợp còn cả bố, mẹ thì bố mẹ chính là người đại diện hợp pháp của con. Trường hợp bố, mẹ là người muốn tặng cho con cái chưa thành niên thì sao? Lúc này bố mẹ nên xem xét lại xem trong hai người, ai là người đứng tên sử dụng đất, thì người còn lại có thể đứng ra đại diện cho con trong việc nhận tặng cho đất. Nếu cả hai người là đồng chủ sử dụng đất, thì nên tìm một người có đủ tư cách pháp lý để đại diện cho con theo quy định của pháp luật để nhận tặng cho.
Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Thứ nhất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cha mẹ cần làm thủ tục đăng ký quyền sử đất trước khi thực hiện tặng cho.
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của họ. Trường hợp đất đang có tranh chấp thì cần giải quyết xong tranh chấp, người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Quyền sử dụng đất bị kê biên là để đảm bảo nghĩa vụ tài sản mà người sử dụng đất phải thực hiện trên cơ sở sự cưỡng chế của pháp luật.
Thứ tư, phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Đối với loại đất có quy định về thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị nhà nước thu hồi.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Bước 1: Lập hợp đồng công chứng
Luật đất đai 2013 quy định Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Hồ sơ công chứng, chứng thực bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng, chứng thực
- Dự thảo hợp đồng tặng cho;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho (CMND, SHK, thẻ căn cước….).
- Giấy khai sinh của con chưa thành niên
Bước 2: Nộp hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất
Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (người đại diện của người chưa thành niên) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy tờ chứng minh mối quan hệ huyết thống (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu….)
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (có xác nhận của UBND xã);
Trường hợp thuộc đối tượng miễn thuế nhưng không có giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…) thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho để làm căn cứ xác nhận thu nhập được miễn thuế
Người sử dụng đất nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã/phường/thị trấn sau khi hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
******
Trên đây là bài viết tổng hợp bởi Batdongsanantoan.vn. Bài viết chỉ có giá trị tham khảo, để biết thêm thông tin chi tiết vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi. Đội ngũ Luật sư bất động sản hàng đầu chúng tôi cam kết mang đến khách hàng các dịch vụ pháp lý Bất động sản AN TOÀN – HIỆU QUẢ.
Liên hệ: 0931 754 754
Xem thêm:
