Cũng giống như những tài sản khác, khi trải qua một thời gian dài sử dụng, do các tác động khách quan từ thiên nhiên và tác động chủ quan từ phía người sử dụng, các căn hộ chung cư đến lúc sẽ xuống cấp, hư hỏng, nếu tiếp tục sử dụng sẽ nguy hiểm đến tính mạng con người. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo đó cũng được phân thành nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tùy thuộc vào phân loại công trình, chất lượng công trình đối với từng dự án đầu tư và được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư được kiểm định căn cứ vào cấp công trình xây dựng. Vậy quy định pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng nhà chung cư và đảm bảo lợi ích của người mua nhà như thế nào, Batdongsanantoan.vn tổng hợp tại bài viết dưới đây:
1. Phân loại thời hạn sử dụng nhà chung cư:
Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Luật Nhà ở 2014. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định:
Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Để đảm bảo an toàn cho dân cư ở chung cư thì khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý. Ngoài ra việc tổ chức kiểm định cũng được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng (Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014).
Mục đích của pháp luật khi quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nhằm khuyến khích đầu tư, xây dựng đối với loại hình nhà ở này đồng thời phía nhà đầu tư sẽ có ý thức vào chất lượng công trình từ đó đả bảo quyền và lợi ích của khách hàng mua nhà chung cư.
2. Hệ quả khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư
Câu hỏi lớn đặt ra của đa số người mua nhà chung cư khi căn hộ của họ hết thời hạn sử dụng sẽ đi về đâu, ai là người đứng ra cải tạo hoặc xây mới lại?
Thứ nhất đối với căn hộ hết thời hạn sử dụng đã qua kiểm định của cơ quan quản lý sẽ xảy ra các trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Nếu căn hộ chung cư mặc dù đã hết thời hạn sử dụng nhưng qua kiểm định nó vẫn được đánh giá là đảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt. – Điểm a, khoản 2, điều 99, luật Nhà ở 2014
- Trường hợp 2: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Thứ hai, về việc xử lý nhà chung cư nếu thuộc trường hợp 2 nêu trên như sau:
Căn cứ khoản 3 Điều 99 Luật nhà ở 2014 thì việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện trên như sau:
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định Luật nhà ở.
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
– Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
3. Quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư khi có nhà chung cư thuộc diện tháo dỡ, cải tạo.
Theo quy định Điều 116 Luật nhà ở 2014 Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
– Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 Luật nhà ở 2014.
– Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
– Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
– Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
– Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36 về hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Như vậy tùy vào từng trường hợp cụ thể thì chủ sở hữu căn nhà phải tháo dỡ, cải tạo sẽ được hưởng các quyền lợi liên quan đến tái định cư, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật. Với những quy định như trên quyền lợi của người mua nhà chung cư đã được đảm bảo từ đó các hộ gia đình, cá nhân có thể yên tâm lựa chọn mua nhà chung cư để an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên hiện nay đối với những trường hợp mua nhà chung cư lại thì người mua cũng cần tìm hiểu kĩ thông tin về thời hạn sử dụng nhà tránh trường hợp nhà chưa mua được bao lâu đã phải chuyển nhà do nhà xuống cấp làm cho cuộc sống xáo trộn.
