Dự án ảo hay còn gọi là dự án “ma” liên tục bị các cơ quan chức năng phát hiện và truy tố. Có thể coi đây là tâm điểm nóng của thị trường bất động sản những năm gần đây. Nhưng tại sao khi truyền thông đã rầm rộ, cơ quan chức năng cũng đã vào cuộc nhưng vẫn lại có những dự án “ma” mới mọc lên? Những hình thức lừa đảo biến tướng ngày càng tinh vi, đòi hỏi những khách hàng, những nhà đầu tư cần phải có cách phân tích, đánh giá dự án một cách rõ ràng, bao quát và chính xác. Vậy đâu là tiêu chí nhận biết những dự án “ma”, hãy cùng Batdongsanantoan.vn tìm hiểu thêm về vấn đề này.
Đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Thị trường bất động sản nóng từng ngày, lượng cung không thể lớn hơn nhưng lượng cầu ngày một tăng. Do đó những dự án “ma” được PR rầm rộ thông thường là đất nông – lâm nghiệp mà chưa được chuyển mục đích sử dụng đất.
Để có một dự án đất nền cần trải qua nhiều bước thẩm định, phù hợp với quy hoạch chung và thực tế không hề đơn giản. Để có thể triển khai được dự án đòi hỏi nhà đầu tư cần phải chuẩn bị và có đề án rõ ràng. Tuy nhiên, những doanh nghiệp lừa đảo dễ dàng tung hô, xây dựng một dự án trên giấy qua mắt được nhiều người. Khách hàng có thể đến phòng đăng ký đất đai hoặc gặp địa chính địa phương để tìm hiểu về dự án. Đây là một cách nhận biết chính xác và đơn giản nhất.
Giá thấp với mức lợi nhuận siêu lớn
Những dự án “ma” dễ dàng đưa các nhà nhà đầu tư vào tròng bởi giá rẻ cùng với những hứa hẹn về lợi nhuận đầu tư cao gấp 2,3 lần. Chiêu trò dẫn dụ của những kẻ cò mồi dởm xóa tan hoài nghi của khách hàng và những nhà đầu tư cùng với tâm lý ham rẻ dễ dàng khiến nhà đầu tư sa bẫy ngay lập tức.
Cơ sở hạ tầng không đảm bảo
Dự án đất nền để được mở bán cần đáp ứng điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ dự án. Tuy nhiên những dự án ảo thường không đáp ứng được những điều kiện này. Điển hình như đường xá, cầu cống… Đây là những đặc điểm nổi bật có thể nhận biết dễ dàng. Khách hàng có thể nhìn nhận trực tiếp và yêu cầu chủ đầu tư giải đáp. Nếu không thể có câu trả lời chính xác có thể đặt được những nghi vấn liên quan đến chủ đầu tư này.
Hồ sơ pháp lý không rõ ràng:
Theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
- a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2) Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”
Như vậy, ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, dự án đất nền muốn chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Chủ đầu tư cần chuẩn bị rõ ràng hồ sơ pháp lý dự án và điều kiện chuyển nhượng mới có thể thực hiện giao dịch.
Chủ đầu tư không uy tín trên thị trường
Đây là thông tin hết sức quan trọng nhưng dễ dàng bị bỏ quên. Uy tín chủ đầu tư hết sức quan trọng, điều này có thể được đánh giá qua thương hiệu, đối tác, dự án triển khai…Khách hàng nên chú ý những công ty mới thành lập, người đại diện theo pháp luật của công ty, tìm kiếm thông tin trên các trang mạng hoặc hơn hết là từ những người có kinh nghiệm có thể nhận biết một cách rõ ràng.
Để có thể phát hiện được dự án “ma”, công ty “ma” không hề đơn giản bởi những mánh khóe ngày càng tinh vi và khó lường. Tuy nhiên, nếu chú ý những vấn đề Batdongsanantoan.vn đã đề cập trên đây chắc chắn sẽ góp ích cho quý khách hàng.
Xem thêm:
