Những cam kết cần phải có trong hợp đồng đặt cọc mua đất

Giao dịch mua bán nhà đất luôn có rủi ro cao bởi giá trị của giao dịch này thường rất lớn. Thông thường, khi chưa thể thanh toán hoàn toàn giá trị hợp đồng mua bán hoặc do nhu cầu của các bên mà giữa bên bán và bên mua phát sinh hợp đồng đặt cọc mua đất. Để tránh xảy ra những rủi ro, tranh chấp không đáng có khi giao kết loại hợp đồng này, Batdongsanantoan.vn xin chia sẻ với quý độc giả một số cam kết cần phải có trong hợp đồng đặt cọc mua đất. Kính mời quý độc giả theo dõi qua bài viết dưới đây.

Cách Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Đất

1. Phải có cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biên

Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất muốn chuyển nhượng cần phải có đủ các điều kiện sau:

–  Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

–  Đất không có tranh chấp.

–  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

–  Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, chỉ cần đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự thì không thể chuyển nhượng được. Do đó, trước khi đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc trường hợp này.

Tuy nhiên, đất không có tranh chấp thường được hiểu theo hai nghĩa khác nhau:

– Tranh chấp xảy ra trên thực tế nhưng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ để từ chối hồ sơ đăng ký sang tên.

– Có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ để không thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng cho đến khi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực.

Do đó, bên đặt cọc mua đất cần đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đất có tranh chấp ở đây được hiểu là trường hợp một trong các bên tranh chấp đã nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đất không thuộc quy hoạch

Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm hai trường hợp:

Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho,…) nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Có thể thấy, nếu chưa bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho nhưng sẽ khó thực hiện và giá trị thửa đất cũng bị giảm đi rất nhiều.

Do vậy, để tránh rủi ro khi nhận chuyển nhượng thì bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc quy hoạch.

3. Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

Đất muốn chuyển nhượng thì một trong những điều kiện đầu tiên là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Hiện nay có không ít trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo. Do vậy, nhằm loại trừ rủi ro cần yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết có Giấy chứng nhận hợp pháp. Nếu sử dụng Giấy chứng nhận giả thì có thể đưa điều khoản phạt vi phạm khi đặt cọc.

4. Đất đang không thế chấp tại bất kỳ đâu

Hiện nay, người nhận thế chấp không chỉ có ngân hàng mà cá nhân hoặc tổ chức tài chính,… đều có quyền nhận thế chấp nếu có đủ điều kiện. Đồng thời, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).

Mặc dù vậy, hầu hết ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp họ không đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho.

Do đó, khi đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết đất không phải là tài sản thế chấp, trừ trường hợp thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho,…

Trên đây là chia sẻ của Luật Hùng Phúc về những cam kết cần phải có trong hợp đồng mua đất. Nếu quý độc giả có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất vui lòng liên hệ Phòng Pháp Luật Đất Đai: 0984 62 4444