Theo quy định pháp luật, giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Do đó, người mất năng lực hành vi dân sự không thể tự mình tham gia các giao dịch dân sự. Trong trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất mà chủ thể tham gia giao kết hợp đồng bị mất năng lực, thì khi xác lập giao dịch phải thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật. Vì vậy, trước khi thực hiện quyền của người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố người chuyển nhượng mất năng lực hành vi dân sự.
Hồ sơ thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự:
- Đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh người đứng tên yêu cầu là người có quyền yêu cầu;
- Giấy CMND, Sổ hộ khẩu của người yêu cầu;
- Bản kết luận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền và các chứng cứ khác để chứng minh người bị yêu cầu bị bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình (Nếu không có kết luận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền, thì có thể yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định); và một số giấy tờ khác tùy vào trường hợp cụ thể.
Sau khi có Quyết định của Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự và cử được người đại diện theo pháp luật (người giám hộ), thì thông qua người giám hộ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến người mất năng lực hành vi dân sự như sau:
1. Xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện dưới đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời gian sử dụng đất.
Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Hồ sơ công chứng, chứng thực bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng chứng thực;
- Dự thảo hợp đồng giao dịch;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (CMND, sổ hộ khẩu, thẻ căn cước…);
- Quyết định của Tòa án về việc tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;
3. Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời hạn giải quyết.
Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc UBND cấp xã.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (có xác nhận của UBND xã);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản;
- Quyết định của Tòa án về việc tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;
- Hồ sơ miễn thuế theo quy định (Nếu có)
- Thời hạn giải quyết hồ sơ: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% giá chuyển nhượng (Giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng)
- Lệ phí trước bạ: Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% khung giá đất do UBND tỉnh quy định.
5. Nhận kết quả và nộp lệ phí thực hiện thủ tục hành chính.
- Người sử dụng đất nhận kết quả tại Trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc UBND cấp xã theo phiếu hẹn.
Như vậy, không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp với người mất năng lực hành vi dân sự nhưng có thể thông qua người giám hộ/người đại diện theo pháp luật của người mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, phải đảm bảo giao dịch này nhằm phục vụ lợi ích của người mất năng lực hành vi dân sự (giao dịch hợp pháp, được pháp luật công nhận) thì có thể xem xét tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp, nếu việc chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất không nhằm mục đích lợi ích mà dẫn tới thất thoát tài sản, ảnh hưởng tới quyền của người mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó không được phép thực hiện.
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
Xem thêm:
