Theo quy định pháp luật nhà ở xã hội chuyển nhượng cần đáp ứng những yêu cầu nhất định. Tuy nhiên, một phần do nhiều yếu tố nên nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội rất cao. Do giá thành rẻ hơn nên cũng có nhiều khách hàng quan tâm đến loại hình bất động sản này. Kèm theo đó cũng là những rủi ro không thể lường trước khi chuyển nhượng nhà ở xã hội.
Thế nào được gọi là nhà ở xã hội?
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp.
Nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội
Khoản 4, 5 Điều 62 Luật nhà ở 2014 quy định:
“ 4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.”
Như vậy, trong thời hạn 5 năm chủ sở hữu nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng trừ một số trường hợp quy định tại 2 điều khoản này. Tuy nhiên, khi có nhu cầu người bán có nhiều cách để rao bán và “lách luật”.
Ví dụ như chuyển nhượng bằng việc lập vi bằng, cam kết thực hiện mua bán, hợp đồng ủy quyền hoặc thâm chí hứa hẹn bằng di chúc để lại cho người mua….Những trường hợp như trên khá phổ biến nhưng lại ít khách hàng lường trước được rủi ro khi mua bán/chuyển nhượng bằng những hình thức chuyển nhượng này như thế nào. Hay nguy hiểm hơn đó là các đối tượng lừa đảo lợi dụng những tiền lệ này để lừa đảo. Cuối cùng người “tiền mất, tật mang” chỉ có người mua phải gánh chịu.
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 62 Luật nhà ở 2014:
“ Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.”
Như vậy, rủi ro khi mua nhà ở xã hội rất lớn, đặc biệt trong giai đoạn 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở. Đặc biệt khi nhà ở giá rẻ thu hút nhiều khách hàng quan tâm thì nguy cơ rủi ro vô cùng lớn. Do đó, khi mua nhà ở đặc biệt nhà ở xã hội cần quan tâm đến thời hạn chủ nhà nhận nhà, điều kiện chuyển nhượng mua bán và các điều kiện khác Luật nhà ở 2014 quy định.
Xem thêm:
- Đất OTD là đất gì?
- Fanpage: Batdongsanantoan.vn
