Các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự: cầm cố, bảo lãnh, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ… mỗi hình thức đều có những đặc thù riêng. Đặc biệt với hình thức thế chấp, nhiều khách hàng từng tỏ ra quan ngại về việc liệu rằng thế chấp quyền sử dụng đất có phải là giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất? Sau đây hãy cùng Batdongsanantoan.vn tìm hiểu:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp.”
Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tương tự quy định trên, thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khác với giao dịch cầm cố, đặc điểm của giao dịch thế chấp là tài sản thực tế (tức thửa đất thế chấp) không bị chuyển dịch, bên thế chấp vẫn giữ và sử dụng tài sản thế chấp và chỉ giao cho bên nhận thế chấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Chính vì đặc điểm đó, nên nhiều chủ thể cho rằng giao dịch thế chấp không phải là một giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phân tích như sau:
Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự nêu trên thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này…”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”.
Như vậy, mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao quyền sử dụng đất đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất.
Từ cách hiểu trên, hiện nay, pháp luật đã có quy định về trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp giữa bên nhận chuyển nhượng và Bên thứ ba không vô hiệu.
Trên đây là bài viết tổng hợp bởi Batdongsanantoan.vn, bài viết chỉ có giá trị tham khảo, để biết thêm thông tin chi tiết vui lòng liên hệ Luật sư. Với đội ngũ Luật sư bất động sản hàng đầu chúng tôi cam kết mang đến khách hàng dịch vụ pháp lý Bất động sản AN TOÀN – HIỆU QUẢ.
Liên hệ: 0931 754 754
Xem thêm:
