Nhà, đất là tài sản có giá trị lớn, ngoài sử dụng đây còn là phương thức đầu tư sinh lời rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Để dòng tiền đầu tư vào bất động sản hiệu quả nhất, người mua hay nhà đầu tư cần lưu ý các vấn đề xoay quanh pháp lý, thực trạng và tính thanh khoản của sản phẩm nhà/đất có ý định mua. Tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này, Batdongsanantoan.vn chia sẻ những lưu ý khi mua nhà/đất đến bạn đọc.
1. ĐẤT THỔ CƯ
Thứ nhất, cần xem xét là đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không.
Thứ hai, hiện trạng sử dụng đất thực tế so với bìa đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, mục đích sử dụng đất (thửa đất định mua có mục đích sử dụng là đất ở hay đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp,…Nếu mua với mục đích xây nhà ở cần chú ý diện tích sử dụng đất ở, và khả năng chuyển mục đích sử dụng đất)
Thứ tư, thời hạn sử dụng đất. Không phải loại đất nào cũng có thời hạn sử dụng lâu dài như đất ở. Do đó, để xem xét tính phù hợp với mục đích sử dụng và pháp lý an toàn của bất động sản cần lưu ý đất có thời hạn sử dụng đất bao lâu và còn thời hạn sử dụng đất hay không. Thời hạn sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ năm, nếu mua một phần đất trong khu đất lớn mà do một người đứng tên sở hữu, bạn cần lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại, đồng thời tìm hiểu cả về chi phí tách thửa, chẳng hạn như chi phí này do bên mua hay bên bán chịu trách nhiệm.
Về thủ tục mua – bán đất, cần đặc biệt lưu ý với bìa đỏ – sổ hồng có ghi “Hộ ông/bà” – thì việc mua bán – chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ được công nhận tại thời điểm cấp bìa.
Cả hai bên mua – bán phải cùng đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán hợp pháp. Khi đi nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, giấy đăng ký kết hôn (nếu có). Lưu ý, mức thuế phải đóng khi có yêu cầu như phí trước bạ là 0,5%, thuế thu nhập cá nhân là 2%. Hai bên cần thỏa thuận phần thuế, lệ phí phát sinh bên nào là người thanh toán để tránh tranh chấp về sau.
Đặc biệt, khi mua đất người mua nên tự thực hiện thủ tục sang tên, một phần có thể chủ động và tránh thông qua môi giới, cò đất. Để đảm bảo quyền và lợi ích các bên nên tham khảo ý kiến của Luật sư.
2. NHÀ PHỐ
Với loại hình nhà phố bạn phải xem bản vẽ nhà ở trên đất. Nếu không biết xem có thể hỏi kiến trúc sư hoặc chuyên viên trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, rồi photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà.
Đồng thời cũng cần đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng nhà cũng như quy hoạch trên bản vẽ. Các điểm cần lưu ý gồm nhà đã từng sửa chữa hay chưa, kiến trúc có thay đổi hay không, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới (với thông tin này, bạn nên đến UBND phường để xác minh); tường nhà là tường chung hay tường riêng; hệ thống đồng hồ điện, nước chung hay riêng; hoặc nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao…
3. NHÀ TRONG HẺM
Đối với loại hình bất động sản này, bạn cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng). Bạn cần xác định cốt san nền của khu đất trong hẻm, tìm hiểu mức độ ngập, tìm hiểu nguồn gốc và tính pháp lý của căn nhà.
Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (từ 3,5m trở xuống), có khả năng hẻm phải được chỉnh trang và quy hoạch lại. Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình.
4. NHÀ CHUNG CƯ
Khi xem nhà mẫu hoặc nhận sự tư vấn từ đơn vị phát triển dự án, bạn nên hỏi rõ mặt tiền nhà (thường là xác định theo hướng ban công) nằm ở hướng nào. Diện tích theo giá chào bán là diện tích thông thủy hay diện tích tim tường.
Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, tìm hiểu mức phạt (bồi thường) đối với chủ đầu tư. Ngoài ra, bạn cũng nên tham khảo thêm mức phạt cho người mua trong trường hợp người mua thanh toán chậm tiến độ.
Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).
Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và các điều khoản cam kết bồi thường nếu xảy ra thay đổi sau khi bàn giao nhà hoàn thiện.
Những thông tin mà người mua cần nắm rõ khi trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán gồm diện tích sở hữu chung và riêng (thông tin này sẽ có trong hợp đồng mua bán), mức thu phí (phí quản lí, phí bảo trì…), chế độ bảo dưỡng tòa nhà, công tác phòng cháy chữa cháy, mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ – an ninh, thang máy, phí đổ rác, điện, nước), thời gian đóng mở cổng ra vào, hệ thống cửa thoát hiểm…
Cuối cùng, bạn cần xác minh về vấn đề sổ hồng với chủ đầu tư. Hiện nay, có rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, bàn giao hoàn thiện căn hộ nhưng đến vài năm sau đó vẫn không có sổ hồng cho cư dân.
Trên đây là tổng hợp những lưu ý khi mua – bán các loại nhà/đất. Đây là những lưu ý cơ bản, trên thực tế có thể phát sinh rất nhiều trường hợp dẫn đến rủi ro khác nhau. Trong quá trình thực hiện mua bán nhà đất, Batdongsanantoan.vn khuyến nghị khách hàng nên tham vấn ý kiến của Luật sư đặc biệt với người mua để tránh những rủi ro sau này.
