Đất là một loại tài sản có giá trị đầu tư cao. Tuy nhiên, trong thị trường bất động sản như hiện nay, việc mua phải một thửa đất thiếu giấy tờ pháp lý, xảy ra tranh chấp sau khi mua đất là hiện tượng thường xuyên xảy ra. Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất, người dân cần lưu ý một số điều sau đây.
1. Kiểm tra thông tin của bên bán
Khi mua đất, bên mua cần biết những thông tin sau của bên bán. Cụ thể:
– Bên bán có quyền bán thửa đất đó không?
Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Như vậy, có 02 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:
+ Người đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc
+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng (trong trường hợp này phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp).
– Thửa đất dự định bán là tài sản chung hay tài sản riêng?
Nếu thửa đất là tài sản chung gồm 02 trường hợp:
+ Trường hợp 1: Tài sản chung của vợ chồng
Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.
+ Trường hợp 2: Tài sản chung của nhiều người
Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất…thì Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong Sổ.
2. Đất có sổ đỏ hay chưa?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ (trừ 02 trường hợp theo quy định trên).
Như vậy, nếu bên chuyển nhượng mà không thuộc 02 trường hợp trên thì không có quyền chuyển nhượng.
3. Thửa đất có thuộc quy hoạch hay không?
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
– Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng (không bị hạn chế quyền xây dựng…). Tuy nhiên, thường khi có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố thì sau đó sẽ có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình…
Tuy nhiên, nếu mua đất trong trường hợp này thì sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (nếu thu hồi thì mức bồi thường sẽ không cao bằng giá mua – người mua đất trong trường hợp này sẽ bị lỗ).
Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, tình trạng pháp lý…thì người mua có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất dự định mua.
4. Đặt cọc khi mua bán đất
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.
5. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
– Việc lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chứng cứ để chứng minh nếu có xảy ra tranh chấp.
– Người mua không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay”, vì hình thức mua bán này hiện tại không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra.
Trên đây là 5 lưu ý người dân cần phải biết trước khi mua đất để tránh xảy ra rủi ro không đáng có. Mọi thắc mắc cần tư vấn vui lòng liên hệ hotline: 0931 70 4444 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.
