Thanh toán tiền là yếu tố quan trọng tất yếu của giao dịch mua đất sau khi cả hai bên đạt được thỏa thuận. Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp mà người bán hoặc người mua đất đột nhiên đổi ý làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đối phương. Vậy cần phải thanh toán tiền như thế nào để tránh những rủi ro khi mua đất? Batdongsanantoan.vn chia sẻ kinh nghiệm liên quan đến thanh toán mua nhà để tránh rủi ro cho khách hàng.
Đặt cọc
Trước tiên, cần phải hiểu được đặt cọc không phải là thanh toán hợp đồng mà có mục đích để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện đúng hợp đồng theo những cam kết đã thỏa thuận trước đó. Việc này được quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, mục đích của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc mà phụ thuộc vào việc thỏa thuận giữa hai bên. Đặt cọc nhiều thì sẽ tăng tính bảo đảm và trường hợp nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng khi đã nhận tiền đặt cọc thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và khoản tiền phạt tương ứng. Hãy tính toán và xem xét thật kỹ lưỡng về giao dịch mua đất trước khi chuyển tiền đặt cọc
Giao tiền theo quy trình chuyển nhượng
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành theo 03 bước chính:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ). Trường hợp dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Việc chuyển nhượng chỉ được coi là có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính hay nói cách khác, việc mua bán đất chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên người mua hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ nhưng tại trang 3,4 có ghi thông tin chuyển nhượng. Để đảm bảo an toàn khi trả tiền mua đất, có thể chia thành 02 đợt thanh toán như sau:
Đợt 1: Thanh toán khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Người mua đất lúc này có thể thanh toán 80% – 90% tổng số tiền phải trả, hoặc theo mức các bên thỏa thuận
Đợt 2: Thanh toán số tiền còn lại sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, sang tên xong.
Tỷ lệ thanh toán các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận và được quy định rõ trong hợp đồng để tránh phát sinh tranh chấp. Riêng với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai, pháp định quy định tỷ lệ thanh toán này tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP:
“Trường hợp mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
a) Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng;
Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
b) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”
Như vậy, việc quy định tiến độ ngoài những trường hợp pháp luật quy định tỷ lệ thanh toán thì các bên tự thỏa thuận về thanh toán và hình thức thanh toán trong hợp đồng mua bán chuyển nhượng.
Trên thực tế, không phải giao dịch nào cũng đạt được thỏa thuận và diễn ra suôn sẻ trong quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người mua đất nên tìm hiểu kỹ hoặc tham khảo, nhận hỗ trợ từ các công ty bất động sản uy tín để có thể yên tâm không gặp rủi ro khi giao tiền mua đất. Batdongsanantoan.vn sàn giao dịch bất động sản An Toàn là đơn vị môi giới trung gian đảm bảo khách hàng tất cả các yếu tố về Giá – Pháp lý – Tài chính – Thị trường – Thủ tục – Phong thủy.
Trên đây là bài viết tổng hợp bởi Batdongsanantoan.vn, bài viết chỉ có giá trị tham khảo, để biết thêm thông tin chi tiết vui lòng liên hệ Luật sư. Với đội ngũ Luật sư bất động sản hàng đầu chúng tôi cam kết mang đến khách hàng dịch vụ pháp lý Bất động sản AN TOÀN – HIỆU QUẢ.
Liên hệ: 0931 754 754
Xem thêm:
