HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Giao kết hợp đồng đặt cọc trong giao dịch dân sự không còn xa lạ với mỗi chúng ta, đặc biệt là với những nhà đầu tư bất động sản. Đây là một phương pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ tính chất pháp lý của nó. Để tránh rủi ro khi tham gia một giao dịch đặt cọc, Batdongsanantoan.vn điểm qua những nội dung chính liên quan đến quy định pháp luật về hình thức đảm thực hiện nghĩa vụ này:

1. Về hình thức đặt cọc

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc được hiểu như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 2 hình thức với mục đích khác nhau:

– Đặt cọc để đảm bảo giao kết:

Một hợp đồng phải trải qua giai đoạn giao kết trước khi đi vào hiệu lực. Trong giai đoạn giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu, nhưng mục đích cuối cùng là để hợp đồng được giao kết.

Trong giai đoạn này, hai bên có thể sử dụng đặt cọc như một hình thức đảm bảo rằng việc giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện (tức hai bên không được hủy bỏ đề nghị giao kết hợp đồng).

Ví dụ: A thỏa thuận với B sẽ đưa B 50 triệu để B làm thủ tục giấy tờ đầy đủ, sau khi B làm thủ tục đầy đủ thì hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.

Trường hợp này hợp đồng đặt cọc chỉ để đảm bảo khả năng giao kết hợp đồng và dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Số tiền/tài sản đặt cọc nếu không tiến tới mục đích cuối cùng của sự thỏa thuận là ký kết hợp đồng sẽ được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này chỉ ràng buộc các bên trong thời hạn quy định tại hợp đồng đặt cọc và chấm dứt hiệu lực khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán/thanh lý hợp đồng.

– Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng:

Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện.

Ví dụ: A và thỏa thuận sẽ bán cho B một miếng đất giá 1 tỷ đồng, B phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong 1 tuần kể từ ngày ký hợp đồng, khi ký kết hợp đồng B phải đặt cọc trước 200 triệu.

Ở đây khoản tiền 200 triệu là để đảm bảo trong 1 tuần B phải giao đủ 1 tỷ đồng cho A.

Số tiền đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng có giá trị phụ thuộc vào các điều khoản trong hợp đồng mua bán và có giá trị hiệu lực, phạm vi thực hiện khác với hợp đồng đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng.

2. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc

Đối với nhà, đất, có rất nhiều chế độ sở hữu đối với tài sản (sở hữu chung theo phần, sở hữu chung hợp nhất, sở hữu riêng, sở hữu tài sản hình thành trong tương lai…) nhưng phải ghi cụ thể người hoặc những người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ.

Nếu người ký hợp đồng là người đã có gia đình, tốt hơn hết là yêu cầu có chữ ký của cả hai, đối với tài sản dùng làm nghĩa vụ có nhiều người sở hữu thì nên yêu cầu tất cả cùng ký.

Dat Coc
                                                                                    Batdongsanantoan.vn

3. Xử lý trong trường hợp vi phạm.

Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau:

– Đối với bên đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ mất tiền cọc.

– Đối với bên nhận đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên nhận đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ phải đưa lại số mình đã nhận, và đưa thêm 1 khoản tương đương, tức tổng cộng người nhận cọc phải đưa lại cho người đặt cọc 2 lần tiền cọc.

Tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đặt cọc như trên thì cần phải đảm bảo quy định rõ trong hợp đồng đặt cọc về nội dung vi phạm nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của cả các bên.

4. Vấn đề công chứng, chứng thực

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản và  công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Do pháp luật không yêu cầu, cùng với sự chủ quan và giao dịch dựa trên sự tin tưởng mà không xác lập văn bản dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp xảy ra. Khi không có giấy tờ chứng minh, không có công chứng xác thực việc đòi lại quyền và lợi ích hợp pháp của người đặt cọc trở nên khó khăn và vô cùng phức tạp.

Vì vậy, để tránh xảy ra tranh chấp khi tiến hành đặt cọc các bên nên lập thành văn bản và có thể tiến hành công chứng, chứng thực để đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Xem thêm: