Không có mẫu chung cụ thể nào cho hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, bởi đây là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Do đó, tình trạng giao kết hợp đồng đặt cọc không chặt chẽ dẫn đến tranh chấp giữa các bên là khá phổ biến. Dưới đây là một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường gặp và cách thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật hiện hành.
1. Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường gặp
Nội dung hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội; trên tinh thần tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Tuy nhiên, thực tế tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn xảy ra với một số loại tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp về mức phạt cọc
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức phạt cọc được thực hiện theo quy định như sau:
+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên
Đây là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc, thường xảy ra khi hợp đồng đặt cọc quy định chưa rõ ràng, cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
- Tranh chấp về cam kết của các bên
Tranh chấp này thường xảy ra khi các cam kết của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở như: tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhà ở – đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ); nhà đất không có tranh chấp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; nhà đất không có thế chấp; đất còn thời hạn sử dụng; cam kết về diện tích đất,… không đúng với thực tế.
2. Cách giải quyết tranh chấp
Cách 1: Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản và được ưu tiên sử dụng nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.
Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.
Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở được tiến hành theo thủ tục như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Danh mục tài liệu, chứng cứ (không bắt buộc phải nộp hết tài liệu mà chỉ cần nộp tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện).
– Bản sao giấy tờ của người khởi kiện: Hộ khẩu, căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện
– Nộp đơn khởi kiện tại tòa án nào?
Lưu ý: Nơi nộp đơn khởi kiện dưới đây áp dụng khi các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc là cá nhân.
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Hình thức nộp đơn khởi kiện:
Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên (thực tế chủ yếu nộp theo cách này).
+ Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện.
+ Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bước 3: Tòa nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc không quá 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng thời gian không quá 06 tháng); khi hết thời hạn trên Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định, nếu không bản án sẽ có hiệu lực.
Trên đây là một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến và các cách giải quyết tranh chấp.
Batdongsanantoan.vn cung cấp cho khách hàng Dịch vụ tư vấn – soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện bởi các Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, giỏi chuyên môn hàng đầu Vĩnh Phúc, đưa ra giải pháp nhanh nhất, tối ưu cho khách hàng khi giao kết hợp đồng, đảm bảo quyền lợi và hạn chế xảy ra rủi ro khi giao dịch.
Liên hệ Hotline: 0936 421 421 – 0984 62 4444
